東京八王子 和田淳住まい相談室

八王子の不動産「JR八王子」駅を中心に未公開物件などをご紹介

2019年08月

八王子市上野町新築一戸建

上野町2
八王子市内の小中学校で人気のある市立学校はいくつかありますが、第三小学校、第六中学校はそのなかのひとつではないでしょうか。この物件は、第三小学校まではほぼ平坦な道のりで、一年生のお子様が歩いたとしても5分程度、第六中までは徒歩6分の立地にこの間取りの建物がもう間もなく完成します。本日の状態はこんな感じです。
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外壁は旭化成のパワーボードですね。
このパワーボードの最大の特徴は防火性にすぐれているというところですね。
塗装は現場で行います。目地の「コーキング」は塗装で覆われるので劣化しずらくなりますね。

外構の工事はこれからですが、建物の中はクリーニングも終わってます。いつでも内見可能です。是非一度三小、六中学区でお探しの方は見て下さい。いつでもご案内いたします。

物件概要 八王子市上野町新築
 価格 4,085万円(税込) 土地面積 100.03㎡ 建物面積 95.58㎡
■住所/八王子市上野町 ■交通/中央線「八王子」駅徒歩12分 ■構造/木造2階建 ■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/近隣商業地域 ■建ペイ率/80% ■容積率/300% ■間取りタイプ/4LDK ■完成/2019年9月中旬完成予定 ■接道状況/北側6m公道 ■設備/東京電力 都市ガス 公営水道 本下水 ■防火指定/準防火地域
建築確認番号:第KBI-SGM19-10-2528号
■取引態様/仲介

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
042-621-5625
E-mail wada@axelhome.com

八王子市子安町3丁目売地(建築条件なし)②

物件をさがしているお客様から、日当たりってどうですか?交通の便は?、近隣に騒音が出る施設は?などの質問を受ける事はあるのですが、この土地の水はけはどうですか?という質問はあまり聞いたことがないような気がします。
日当たりは天気があまり良くなくても、周囲の建物、方角等を確かめればなんとなく想像がついたり、騒音は平日の日中に物件の周辺を歩いてみるとだいたい確認できるのですが、水はけは今日のような天気でないと確認できないですよね。
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本日は朝から雨が降っておりました。11:00頃多少小雨になってきた際の写真です。
植栽をしたり、家庭菜園をするには不向きかもしれませんが、住宅などを建築するには水はけがよく適していると思います。
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雨だから物件探しは晴れてからにしようと思わず、こんな観点で物件もみるのもおすすめですよ。

物件概要 子安町売地(建築条件なし)  価格 7,000万円 土地面積 148.77㎡ 
■住所/八王子市子安町 ■交通/中央線「八王子」駅徒歩5分/京王線「京王八王子」駅徒歩10分■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/第一種住居 ■建ペイ率/60%(70%) ■容積率/200%  ■接道状況/北11m公道 西4m公道 ■設備/東京電力 都市ガス 公営水道 本下水 
■取引態様/売主

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
042-621-5625
E-mail wada@axelhome.com

八王子市台町2丁目新築一戸建

この仕事に携わるようになってから、自宅を新築したのですが、その時に私が特にこだわったのは、LDKはできるだけ広くとり、子供部屋はそこそこの部屋にして、なるべく家族が家にいるときはLDKにみんなが集まれるようにしたいということでした。できれば、子供が勉強するときもLDKで私や奥さんの目が届くところでやってもらえるようにしたいなということでした。
本日の物件にはLDKにスタディコーナーが設けてありました。
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ある時期になれば、子供も自分の部屋で勉強したり籠もったりすることもしょうがないですけど、小さいときからこんな広いLDKのこんなナイスなコーナーで勉強する癖がつけば、ある程度の年齢になっても籠もらないかもしれませんね。
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外観はこんな感じです。南側は宅地より1mほど低くなっています。屋根はおそらくアスファルトシングルですね。白を基調とした外壁にマッチしてオシャレですね。
バルコニーからは今日は確認できませんでしたが、冬の空気が澄んだ時期になると富士山を望むことができるかもしれません。
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北側にはサービスバルコニーがついています。この時期お風呂上がりにここで椅子に腰掛けて子供とアイスなんか食べながらくつろぐのもいいですね。桜の時期の桜や、夏の花火大会の花火もよく見えるはずです。
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キッチンにも窓があり、明るいですね。

完成物件なのでいつでも内見可能ですよ。内見予約常時受付しております。

物件概要 八王子市台町2丁目新築
 価格 2,999万円(税込) 土地面積 108.13㎡ 建物面積 87.77㎡
■住所/八王子市台町2丁目 ■交通/中央線「西八王子」駅徒歩18分 京王線高尾線「山田」駅徒歩10分■構造/木造2階建 ■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/第二種中高層住居専用 ■建ペイ率/60% ■容積率/200% ■間取りタイプ/3SLDK ■完成/2019年3月完成済み ■接道状況/北側6m公道 ■設備/東京電力 集中LPG 公営水道 本下水 ■防火指定/準防火地域
■取引態様/仲介

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
042-621-5625
E-mail wada@axelhome.com


八王子市横川町新築一戸建(未公開・上棟)

私の日課として毎朝6:30頃愛犬の散歩があるのですが、今日の散歩は暑さを感じないというより、むしろなんとなく秋を感じるような心地のよい朝でした。
物件を見て廻るのにもちょうどよい気候ですね。と、いうことで、今回は先日基礎の状態だった八王子市横川町新築一戸建てがどこまで進んでいるかの報告です。
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全部で3棟ある現場ですが、そのうちのひとつは上棟が終わっています。
あとの2棟はこんな感じです。
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基礎の上に黒く見えるものが「基礎パッキン」です。私が小さかった頃に建てた実家は「換気口」を設けて床下の換気をしていたのですが、現在はこの基礎パッキンで、床下の換気をするのが主流です。この換気方法で床下がまんべんなく換気されます。なので、湿気だまりをなくすことができます。また、基礎と土台が絶縁できるのでコンクリートからの湿気を直接土台が吸わなくてすむので、とても良い方法だと思います。
土台は基礎パッキンの上の木材です。
よく新築現場でみる土台の材質は「栂」で防蟻のため薬剤の注入されたものが多いのですが、これはおそらく「ヒバ材」ではないかと思われます。(確実ではないので調べておきます。)
ヒノキ材、ヒバ材は「ヒノキチオール」といわれる成分を含んでいて、シロアリに強いといわれているようです。
薬剤を注入していない天然の成分っていうのもいいですよね。
このメーカーさんが建てた完成物件がすぐ近くにあるのですが、完成するとこんな感じになります。
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今なら建築中、完成した物件両方あわせて見ることが可能です。
気候の良いこれから是非ご家族そろって物件見学にお越し下さいね。

物件概要 八王子市横川町3棟(今回販売3棟)
 価格 2,980万円~3,080万円 土地面積 131.41㎡~207.65㎡ 建物面積 100.19㎡(全棟)
■住所/八王子市横川町 ■交通/中央線「西八王子」駅バス9分バス停歩1分 ■構造/木造在来軸組構造2階建 ■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/第一種低層住居専用 ■建ペイ率/40% ■容積率/80% ■間取りタイプ/3LDK~4LDK ■完成/2019年10月末完成予定 ■接道状況/北側4m~5m公道 ■設備/東京電力 都市ガス 公営水道 本下水
■建築確認番号 第18UDI1W建13660~13662号 平成31年4月12日
■取引態様/仲介

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
042-621-5625
E-mail wada@axelhome.com

八王子市川口町「天空の丘」売地(建築条件なし)②

前回基礎の状態だったお宅がどんな感じになっているかというと、こんな感じになってます。(あまり全体は写したくないので建物の一部です)
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開口部はおわかりだと思いますが窓になります。それ以外は何か板のようなもので塞いでいますが、これはこのようなものです。
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これは構造用パーティクルボードというものです。以前の建物はよく「筋交い」というもので「壁倍率」といわれるものを高めているのが主だったのですが、現在の木造在来工法の多くは、このような「面材」で壁倍率を高め、地震力や台風などの風力に耐えることのできる建築が主流になってきてます。簡単に言ってしまうと、2×4住宅のいいとこ取りです。商品の詳しいのはこちらにのってます。https://www.novopan.co.jp/products.html
 この面材の上に雨水の浸入を防ぐ透湿防水シートといわれるものを施工したのち、「胴縁」といわれるものを施工、そして外壁を貼っていきます。
中はこんな感じです。
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ちょっとわかりづらいかもしれませんが、柱の途中までがオレンジ色になっていると思います。これは「防蟻」です。だいたい宅地の地面から1m位の高さのところまで処理をします。柱と柱の間に白く見えるのが断熱材です。いわゆる「内断熱」といわれるものですね。
実際お客様と現場に行った際には、もっと知っていただきたい構造のことについて、つい1時間ぐらいは説明してしまうのですが、ブログだと長くなりすぎるので、今回はこの辺にしてまた次回にします。
次回まで待てない(笑)って方は、ご連絡ください。お待ちしてます。

物件概要 八王子市川口町(建築条件なし)  価格 1,600万円~2,200万円(全20区画中今回販売16区画 )土地面積 270.29㎡~350.71㎡(開発番号:29八整査開収第64号) 
■住所/八王子市川口町 ■交通/中央線「八王子」駅バス29分停歩6分■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/第1種低層 ■建ペイ率/40% ■容積率/80%  ■接道状況/分譲地内全て6m■設備/東京電力 Pガス 公営水道 本下水 
■取引態様/代理

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
E-mail   wada@axelhome.com

八王子市子安町2丁目新築一戸建

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この頃少し減ってきましたが、一時期新聞を読むたびに目にしていた「老後2,000万円問題」。私自身、自分の老後を思い描くことはなかなか難しいのですが、皆さんはどうでしょうか?これに絡める訳ではないのですが、前回は100万円に対する返済額を書いたので、今回は返済に関する私なりの考えを載せたいと思います。あくまでの個人的見解なので。。。。異論、反論はあるとは思いますが。。。。
詳しく書くと長くなるので簡単に。。。

例えば5,000万円を35年返済、1%の金利で借り入れをしたとします。そうすると前回の計算式をもとに計算してみると、2,822円×50=約141,000円となります。普通に考えると、5,000万円の借り入れ、月々141,000円の返済って、ともにちょっと怖い感じがしますよね。怖いだけではなく、大変ですよね。
でもどうなんでしょうか?

5,000万円の借入れ、年利1%ということは、年間に支払う金利は500,000円です。月々に直すと約42,000円です。ということは、月々の返済141,000円の内99,000円は元本なんです。
なにが言いたいかというと、42,000円は自分の資産にはなりませんが(但し、この中には団体信用生命保険という生命保険料が含まれています)、99,000円は自分の資産だと思うんです。住宅ローンを完済した35年後に建物は償却してしまっているかもしれませんが、月々99,000円積立て、不動産という優良な資産を形成してることになるんではないでしょうか。42,000円返済の分が家賃、残りは資産形成をしているっていう考えは間違っているでしょうか?土地は相場なので、実際の価格は売却してみないとわかりませんが、少なくとも、0になることはないはずです。
こんな風に考えれば大変だけどちょっとがんばろうって思いませんか?私はこんな考えで毎月の住宅ローンがんばってます。

お子さんを抱えながらの月々返済が140,000円は大丈夫ですよ。ということでは決してなく、住宅ローンを借りるのに不安を感じていたり、老後の資産形成をどうしようか?と考えている方に、一つの考え方として、このような考え方はどうでしょうか?と言うことを伝えたくて書いてみました。

さて、今回も弊社の近くにある八王子市子安町2丁目の新築一戸建ての紹介です。
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玄関ドアを開けるとこんな感じです。
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階段の上からは、こんな眺めです。広々した玄関に天窓がついています。
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ダイニング、リビングです。リビングの一部上部が吹抜けになっており、高窓も設けてあります。また、リビングの部分には床暖房(ガス温水式)が設置してあります。温水式の床暖房は輻射熱で部屋の中を暖めてくれるのでとても心地いいはずです。また、写真ではわかりませんが、窓のサッシは樹脂サッシでした。窓枠が樹脂の場合結露しないとはいいませんが、ほぼないと思われます。
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バルコニーには水道がついてました。これってあると本当に便利です。
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ロフトつきのお部屋です。お子さんは喜びますね。

他にも、これは注文住宅?っていうものが随所に見られます。ぜひ実際の建物ご覧ください。お問い合わせお待ちしております。

物件概要 八王子市子安町2丁目新築
 価格 4,480万円(税込) 土地面積 142.15㎡ 建物面積 100.02㎡
■住所/八王子市子安町2丁目 ■交通/中央線「八王子」駅徒歩17分 京王線「京王片倉」駅徒歩10分■構造/木造2階建 ■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/第1種住居地域 ■建ペイ率/50% ■容積率/100% ■間取りタイプ/4LDK ■完成/2019年8月完成済み ■接道状況/北側6m公道、南側4m私道 ■設備/東京電力 都市ガス 公営水道 本下水
■取引態様/仲介

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
042-621-5625
E-mail wada@axelhome.com

八王子市子安町1丁目新築一戸建

私がなるべく忘れないように手帳に書いた上、頭に入れておくようにしている数字があります。
3,312円、3,061円、2,822円、2,729円です
不動産業に携わっている人がみるとおそらくピンと来る方もいると思います。なにかというと。。。
返済期間35年、金利が2.0%、1.5%、1.0%、0.775%、の時に100万円借入れした際の住宅ローンの月々の返済額です。
営業マンによって基準としている金利は違うと思いますが、おおよそこんな感じの数字は頭に入れているんだと思います。

この数字をなぜ頭に入れておくかというと、物件購入価格をそのまま100%、住宅ローンでまかなう計算のときに特殊な電卓を使わなくてもおおよその返済額が計算できるからです。また、短期と長期で金利が変わるからです。

お客様との会話の中で3,000万円の物件だと返済はいくらくらいですかね?ってご質問を受けたとき長期固定で35年返済なら最大で約100,000円ですね。ってすぐに答えられます。
3,312×30=99,360円
多少の誤差は生じますが、あくまでも目処ということですぐにお答えができます。


なぜ本日はこの話からしたかというと。。。。。。。
八王子市子安町1丁目に新築戸建て住宅が2,980万円であるんです。
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JR「八王子」駅、京王線「京王八王子」駅ともに平坦地を徒歩11分で行くことができる立地です。その新築戸建てが、2,729円×29.8=81,324円、3,312円×29.8=98,697円で購入できるんです。これってすごいと思いませんか?
この物件のすぐ近くに単身者や新婚さん、赤ちゃんのいる3人家族位までが入居可能な築浅の1LDK(約50㎡)のマンションがあるんですがその家賃が約85,000円なんです。その物件には駐車場がついていないので、周辺で1台借りたとすると周辺相場が15,000円前後なので、家賃と合わせると100,000円くらいにはなってしまうんです。
この物件の建物面積は車庫を含んで約101㎡です。その物件が10万円以内の返済で購入可能なんです。びっくりです。

物件の中はこんな感じです。
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この写真以外はぜひ物件の実物を見てください。見ていただければ価格以上の価値を感じていただけるはずです。いつでもご案内いたします。

ただしとてもよい物件なので、売却済みの際はご容赦ください。

物件概要 八王子市子安町1丁目新築
 価格 2,980万円(税込) 土地面積 62.45㎡ 建物面積 101.64㎡(車庫面積12.15㎡含む)
■住所/八王子市子安町1丁目 ■交通/中央線「八王子」駅徒歩11分 京王線「京王八王子」駅徒歩11分■構造/木造在来軸組工法3階建 ■土地権利/所有権 ■地目/宅地 ■都市計画/市街化区域 ■用途地域/第2種住居地域 ■建ペイ率/60% ■容積率/200% ■間取りタイプ/1LDK+2S+タタミコーナー ■完成/2019年6月完成済み ■接道状況/西側5m公道、南側4m私道 ■設備/東京電力 集中LPG 公営水道 本下水
■取引態様/仲介

アクセル株式会社
八王子市子安町3-2-3
042-621-5625

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